石柱关企业停产停业损失评估 厂房资产评估标准

养猪场停产停业损失评估、养牛场停产停业损失、养兔场停产停业损失、鱼塘停产停业损失都与养鸡拆迁征收造成停产停业损失的评估方式大致一致。
由于土地征收导致养殖场停产停业损失包括 养殖场经营损失要求进行补偿或者赔偿。赔偿具体情况要根据养殖场的养殖情况。如果办理了养殖手续，获得营业执照而且养殖场管理用房建造也有相关手续。那么就得根据相关法律和条款，养殖场遇到拆迁征收时应该获得合理补偿。
停产停业损失
该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师的重中之重。
《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

如何让拆迁办认可主体?拆迁办不和我谈，说我没有，怎么办?（进行资产评估，请咨询重庆海润资产评估有限公司）
我们国家的拆迁，具体可以细分为以下几类拆迁项目：国有土地上的房屋征收、集体土地上的房屋拆迁、集体土地上的征地拆迁、腾退项目等;上述拆迁项目的拆迁依据和拆迁流程不同。
国有土地上的房屋征收项目依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，集体土地上的征地拆迁项目依据的是《土地管理法》等法律，集体土地上的房屋拆迁项目依据的是各省市的相关规定。腾退项目依据的是该项目的腾退政策。
根据不同的法律法规的依据实施的拆迁项目，关于被拆迁人的认定是不同的。因此，是否可以作为被拆迁人，需要结合拆迁项目的依据和政策规定。
在拆迁办无视承租人获得补偿的的情况下，需要承租人保留在被拆迁房屋正常经营的相关证据，如录像、照片;向相关责任单位主动发函说明现状;对因拆迁遭受的损失进行预算，并通过诉讼等方式主张拆迁补偿利益。

实践中对停产停业损失补偿方式具体分为以下7种情况：
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1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算
例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋造成停业，属于营业用房的，应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的，应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。
2.按房屋面积计算
上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。
3.根据经营收入、利润等指标确定
深圳规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按照上年度同行业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
4.区分企业用房是住宅用还是非住宅用
如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定:
(1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为： 停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金 月净利润×修正系数 员工月生活补助)×停产停业补偿期限
①用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
②月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
③修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
④员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活**补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数。
(2)用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。
5.按照营业年限计算
一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
6.由评估机构进行评估
由有的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果进行补偿。
7.据实补偿，协商确定
由被拆迁人提供相关材料停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定，补偿期限为停产停业的时间。
若涉及到对企业进行征收拆迁，那么除了本身需要对被征收企业的厂房、设备、占用的土地作出补偿之外。因为停产停业势必会影响到企业的正常生产经营，从而造成利益的损失，于是这部分也是需要作出补偿的。格外，在停产停业期间，企业的职工无常工作，因此也需要对职工的工资、福利费、安置费等作出补偿。

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企业拆迁补偿主要组成部分：
1、房屋(所有权人)、土地及附属物补偿费用
2、租金差价(承租房屋的企业)
3、搬迁和安置补偿费用
4、停产停业损失、补助和奖励费用、其他无形资产损失。
集体土地上企业拆迁的补偿与国有土地上企业拆迁补偿的区别就在于土地相关补偿费用。对于集体土地的补偿，有关的法律依据主要是《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准定。可以看出，此规定市针对征收用于农业生产的耕地的，而没有关于商业用途的集体土地的补偿标准。法律上面对这部分的规定是空白的。
此外，各个地方的关于集体土地拆迁相关的法律法规内容都不尽相同，在实践中会遇到各种各样的问题，例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二条规定："在本市行政区域内因国家建设征用集体土地(以下简称征地)或者因农村建设占用集体土地(以下简称占地)拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。征地拆迁宅基地以外的房屋的，按照本市有关规定执行。"根据该规定，对非宅基地的征收不适用该办法，导致无法可依，实践中会有很多问题。
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