森林景观资源资产评估的几种不同思路

(一)“商场法”评价思路

1、商场法根本意义

商场法是以商场上相同或相似森林景象资源财物的近期商场买卖价格，经过直接比较或类比剖析以预算财物价值的办法。运用商场法要求挑选三个或三个以上森林景象资源财物可比买卖实例。

2、商场法详细公式

式中：E —— 森林景象资源财物评价值

K1—— 景象质量调整系数

K2—— 物价要素调整系数

G —— 所参照森林景象资源财物单位面积商场行情报价

S —— 委估森林景象资源财物的面积

3、商场法的运用特色

(1)经过商场法进行评价需求满意两个根本的条件条件：一是有一个活泼的揭露商场，二是揭露商场上有可比的森林景象资源财物买卖事例。

(2)商场法是财物评价中为直接、具说服力的评价办法之一。在森林景象资源财物商场买卖环境比较老练、揭露、有序，且有满足数量可比买卖事例以供参阅的状况下，宜优先选用此办法。

可是，目前国内森林景象资源财物揭露商场买卖事例较少，且因为其森林景象的天然特性、周边经济环境和运营办法、意图的不同，给商场法的运用带来许多约束。

(二)“收益法”评价思路

1、收益法界说

收益法是将委估森林景象资源财物未来运营期内各年的净收益按必定的折现率折为现值，然后累计求和得出财物评价价值的办法。

2、收益法详细公式

式中：En —— 森林景象资源财物评价值

Ri —— 森林景象资源财物第i个收益期的预期净收益额

r —— 折现率

n —— 评价年限

3、收益法的衍生形式

(1)假定开发法形式

当委估森林景象资源财物需求经过必定的根底性建造才能给运营主体带来经济利益时，可选用假定开发思路对其进行评价。

该思路首要需求依照合理的办法，猜测评价目标到达预订可运营状况前所必需的初始开发出资，然后猜测营运期内评价目标各年运营净收益，终将各年运营净收益扣减初始出资后的差额折现并累计求和，作为财物评价价值。

依照假定开发的思路需留意：对委估景象资源财物根底开发建造的猜测要根据科学和合法准则，可将委估森林景象资源财物(森林公园或森林旅行景区)的《总体规划》或《可行性研究报告》作为相关参阅根据，并留意政策法规和当地相关规划、管理部门对该财物开发和运用的约束。

(2)年金本钱化形式

运用收益法时，对有相对安稳收益且收益年期无限的森林景象资源财物，可选用年金本钱化形式这种特别表达形式进行价值评价：

详细公式：

式中：E —— 森林景象资源财物评价值

A —— 森林景象资源财物年均净收益额

r —— 本钱化率

(3)条件价值法形式

条件价值法也是以收益法为根底的衍生技能办法，该办法是经过对游客进行问卷查询，测算游客对森林景象的均匀旅行付出志愿，并以此作为合理门票价格，然后取得森林景象资源财物评价值。

运用条件价值法评价整个森林风景区的价值时，首要过程如下：

首要，进行游客查询，得出游客对该景区门票的均匀乐意付出值;

其次，以该均匀乐意付出值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其它运营项意图年估计收入，得出该景区的年总收入;

再次，年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益;

终，将年均纯收益折现后得出该森林风景区的评价值。

在评价实践中，条件价值法的运用存在如下局限性：

a).现行森林旅行景区的门票定价首要受制于运营者的志愿和物价管理部门的调控，其定价受商场动摇影响 较 小，受访游客的付出志愿无法直接影响实践定价，也不能作为理性和客观的定价参阅根据;

b).森林景象资源财物有别于机器设备、建筑物等其它品种财物，其具有区域垄断性和资源稀缺性，其门票定价并不是一种彻底竞赛商场条件下的价格。因而，不能仅仅以游客的付出志愿承认门票的价格。

c).该办法下，查询数据的剖析质量取决于查询问卷的规划和查询样本的数量，在评价实务操作中，为有用施行查询取得满足样本数量，需求消耗很多人力和时刻，实践可操作性有限。

4、收益法的运用特色

(1)收益法的运用条件是：委估森林景象资源财物的未来预期收益能够猜测并能够用钱银衡量;财物具有者取得收益所承当的危险也能够猜测并用钱银衡量;财物预期获利年限能够猜测。

(2)鉴于森林景象资源财物多为天然构成，且其具有显着的独特性、区域性和运营性，因而商场法和成本法的运用显着受到约束，这使得收益法成为实践中运用为广泛的办法。

(3)收益法中，委估森林景象资源财物的预期收益额，应为财物根据现有条件，未来必定时间内，依照佳运用条件下的客观收益。对收益额的猜测需求结合委估财物本身特色和运用状况、财物前史运营状况、周边可比财物运营状况、商场环境和政策条件，进行归纳剖析确认。

(三)“成本法”评价思路

1、成本法意义

成本法是按现时的规范、工价和生产水平，将从头营建一块与评价目标相相似财物所需的成本费用，作为委估森林景象资源财物的评价值。

2、成本法详细公式

式中 E —— 森林景象资源财物评价值

k —— 景象质量调整系数

Ci —— 第i年景象营林投入，重要的包括薪酬、物资消耗、管护费用、地租等

Q —— 旅行设备重置价

v —— 旅行设备成新率

r —— 折现率

n —— 均匀林龄

3、成本法运用特色

该办法的运用条件：委估森林景象资源财物处于继续运用或假定处于继续运用状况;具有可用的前史材料;构成财物价值的消耗是有必要的;委估森林景象资源财物首要由人工构成为主。

成本法中，景象林和旅行设备的重置成本应选用新重置成本，即指选用新型材料、现代规范、标准和技能，以现行价格水平购建与评价目标具有平等功用的全新财物所需的费用。